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区块链技术将如何重塑住房按揭市场?

区块链技术可能会从根本上改变消费者购买房屋的过程,以及金融机构处理按揭贷款的方式,进而消除交易过程中的成本和摩擦,创建无懈可击的交易记录,并促进几乎即时的结算。

作者:火讯财经来源:今日头条|2018-10-24 15:20

区块链技术可能会从根本上改变消费者购买房屋的过程,以及金融机构处理按揭贷款的方式,进而消除交易过程中的成本和摩擦,创建无懈可击的交易记录,并促进几乎即时的结算。

全球住房按揭贷款市场估计有31万亿美元的市值。66%的美国人有房贷,而在英国和中国,这个比例高达70%。住房按揭贷款是金融市场的一个组成部分,对全球很大一部分人口来说,这个业务都是本土化的。

区块链技术将如何重塑住房按揭市场?

按揭贷款的平均交割成本通常在房产价格的2%至5%之间,包括经纪费、贷款发放费、承销费、鉴定费、律师费等等。这意味着,对于一套25万美元的房子,买家需要支付5000至12500美元才能获得按揭贷款。

按揭贷款的过程是高度集中的,中间充斥着中间商,他们每个人都在总成本中增加自己的加价—这是区块链可以处理的完美目标。

普华永道的一份报告称:

区块链技术可能会从根本上改变消费者购买房屋的过程,以及金融机构处理按揭贷款的方式。具体来说,这项技术可以消除交易过程中的成本和摩擦,创建无懈可击的交易记录,并促进几乎即时的结算。

穆迪表示,在房产按揭市场,基于区块链的应用程序每年节省的成本可能高达17亿美元,巴克莱(barclays)前老板安东尼?詹金斯(Antony Jenkins)认为,节省的时间可能同样重要:

“随着时间的推移,你会看到诸如此类的事情,比如,在10分钟内发放按揭贷款,你会看到在两分钟内发放信用证”

但这些说法有多现实?区块链的确切影响会在哪里?

典型的按揭申请程序

目前的按揭贷款申请流程严重依赖纸张、劳动密集型、耗时且昂贵。这在很大程度上是由于许多第三方服务提供商都参与了这一过程,比如测量师、律师、信贷机构和产权契约办公室。

当买方和卖方同意房产交易,买方将从他们的银行申请按揭贷款,其中包括提供银行对账单等几项文档证明收入,现有贷款信息(如适用),同意一个外部信用报告公司编制的信用报告。

为了确定估计的贷款金额,银行还会联系鉴定人进行初步的财产评估,然后根据从买方和多个第三方获得的信息开始信贷审批程序。

接下来,银行将与卖方所述的土地注册处确认财产所有权。一位鉴定人被要求做最后的物业估价,以便它能与被批准的信贷金额交叉核对。

然后,银行可以将其决定通知买方和其律师,然后就签署按揭贷款协议和按揭契据作出安排。签署文件后,银行开始提取资金,并通知土地注册处办事处更新契约。在美国,这个申请过程可能需要30到60天的时间才能完成。

按揭申请过程中的瓶颈

传统的按揭申请流程导致3个主要问题:成本增加,处理时间延长,缺乏透明度。

目前的交易流需要信贷机构的第三方投入,以帮助评估贷款资格,承销商计算并确保抵押贷款提取的准确性,调查者提供最新的房地产估值,律师起草法律文件,产权办公室确认和更新所有权。

这些职能中的每一个都可能需要一个庞大的管理团队来处理实际的文书工作。2015年,普华永道(PWC)报告称,“按揭贷款平均申请文件有500页,这个数字近年来呈上升趋势,而不是下降。” 有一些机构的报告认为牵涉的文件可能多达2000页。

每一笔交易通过的中介都将增加1%到2%的物业成本。不仅仅是增加的费用,他们每个角色还增加了自己额外的处理时间,导致了一个漫长的过程。

最后,需要的应用文档缺乏透明性。银行账户、业权契约和政府记录由不同的机构持有。当一个人申请按揭贷款时,经纪人、信贷机构、银行人员和其他第三方代理将需要了解这些信息,以确定贷款是否应该被批准。获取这些信息通常通过手工流程,比如发送电子邮件请求,几天后通过电子邮件接收信息。

一旦批准抵押贷款,每一个机构的信息需要更新,即地契需要表明,所有权已经易手,抵押贷款的银行现在将记录你的名字,来如果有贷款申请,信贷机构可以获取你的这些信息。

这同样是手工完成的,每次信息传递时,它都会从一个分类帐转移到另一个分类帐。这不仅需要额外的第三方代理来确认这些交易,而且这意味着这种以纸张为基础的、主要是人工的流程很容易出现人为错误,导致进一步的延迟和成本累积。

区块链如何应用于按揭过程?

为了批准一个信用额度,银行需要依靠从测量员,律师事务所,信贷机构等等准确的信息。如果所有必需的信息安全地存储在一个分布式网络,每个代理更新他们的信息的一部分,银行可以很容易地从这个网络获取他们所需要的各种信息,而不需要依赖于个人,纸质通信的第三方供应商,这包括法律文件的数字化副本、财产估价和产权契约。

区块链可以用来为每个房产创建一个数字ID,使财产在网络变得可追溯。除了使房地产市场流动性更强之外,纯粹从按揭贷款应用的角度来看, 这个数字ID将包括一连串的所有权和当前市场估值信息,允许银行快速检验当前的所有权状态或确认市场价格,可能减轻地契流程和调查员介入的需要。

分布式账本还可以更进一步,通过智能合约应用消除对某些中介的需求。智能合约只能在特定条件完成后才能执行,比如只有在按揭文件数字化签署后,借款银行批准了按揭,资金就会转移到卖方银行后,才可以将资金释放给卖方。

其结果是,在按揭贷款申请链中,代价高昂的律师的某些角色可能会变得多余。数字商业咨询和技术服务提供商Synechron估计,移除中介机构节省下来的成本很容易达到数十亿美元:

“通过自动化和确保按揭贷款流程,一个基于区块链的系统可以协调和识别代理和中介,可以降低金融机构的运营成本、费用和欺诈。我们估计,如果一个抵押贷款机构贷款帐面价值为977亿美元,将可节省1.77亿美元。

该咨询机构亦认为区块链将可大大缩短申请审批时间:

区块链技术预计将使整个按揭贷款链条的总交易时间减少25%,即从40天减少到30天。如果政府建立一个以区块链为基础的产权登记处,预计这一数字将进一步下降25%至20天。

采用案例:

中国交通银行(bank of Communications)于2018年9月利用区块链发行了价值13亿美元的数字按揭贷款,而世界第四大银行中国农业银行(Agricultural bank of China)则通过区块链网络发行了价值约30万美元的农业用地贷款。

同样,在俄罗斯,国际中央合作银行的子公司通过一个叫做Masterchain blockchain的平台,发行了一个完全数字抵押贷款, 这是俄罗斯中央银行发起的基于以太坊的平台, 确保银行和其他金融机构之间快速、的安全通信,并允许用户快速确认客户数据的准确性。

完整的抵押文件是在Masterchain上构建的DDS(分散存储系统)上发布的,然后通过电子签名进行验证,并发送到国家财产登记处进行检查。在所有的文件被检查和签署之后,一个按揭令牌被发出,进入银行的文件存储。

中银香港(BOCHK)利用区块链处理了85%的按揭贷款相关的房地产估值。据该行信息技术部门总经理Rocky Cheng Chung-Ngam说,要准确计算每月的按揭还款,这些房地产估值是必需的:“过去,银行和(房地产)估价师必须交换传真和电子邮件,才能出示和交付物理证书。现在这个过程可以在区块链上在几秒钟内完成。

还有一些初创公司正在使用区块链来简化按揭贷款申请流程。

Moneycatcha提供了两个基于区块链的解决方案,使得使用区块链使贷款申请更便宜和更快。Homechain是一款端到端区块链解决方案,可以快速、安全地从第三方数据提供商(包括土地办公室和政府机构)获取和验证数据,而Regchain则用于贷款申请中的实时风险监控。正如该公司创始人露丝?哈瑟利(Ruth Hatherley)所解释的那样:

我们的应用程序编程接口提供了一套优越的数据,并定期更新它,所以我们可以在30秒内,给任何机构提供他们住房贷款组合的一个最新的,准确的看法”。

Block66是另一家希望利用该技术提高透明度、简化资本配置和克服地域借贷限制的初创企业。他们的目标是建立一个预先审查过的借款人市场,借贷者可以进入这个市场。Block66银行首席执行官Joe Markham表示,他们的平台正在开发一种新型的抵押贷款平台:

“我们的区块链平台将存储政府法规、贷款人提供的内部指引,以及直接从消息来源获得的申请者及其财产信息。”

其他初创公司包括Homelend和Viva。前者通过p2p平台使用区块链众筹按揭贷款,后者也使用类似的概念。

需要克服的挑战:信息安全和法律框架

目前主要的挑战是,许多个人和敏感信息将存储在基于区块链的按揭网络上,虽然区块链的固有安全性是强健的,但是可能会有几个第三方代理插入到网络中从而产生安全弱点。因此,信息安全应该是首要任务,需要做大量工作来确保客户在线数据的安全。

最后,如果我们真的希望看到基于区块链的按揭贷款成为主流,那么与监管机构的合作以及在不同司法管辖区遵守法律框架将是另一个需要克服的挑战。

美国证交会主席杰伊·克莱顿(Jay Clayton)表示:“用通过分布式分类帐——区块链纪录的企业利益来取代中央分类帐上记录的传统企业利益,可能会改变交易的形式,但不会改变交易的实质。”

克莱顿的意思是,某些法规和法律适用于按揭贷款交易,不管按揭贷款是通过传统渠道或区块链网络发行的。

监管者需要监管细节,如所有权转移,电子签名等。还有的问题是智能合约的法律约束力。必须做更多的工作和研究来确定智能合约是否被现有法律涵盖,或者立法机关必须制定新的法律来覆盖区块链和智能合约交易。

按揭贷款并不是只影响一小部分人的事情,大多数人会在某个时候申请按揭。同样,这是一个昂贵和耗时的过程,充满了复杂、摩擦和不透明。

大量的相关利益,加上巨大的改进空间,意味着我们可能会看到投资和用例在未来显著增加。而事实上,这并不是一个旨在消除传统贷款机构、而是改善其系统的过程,这应该会进一步推动投资和发展。德勤(Deloitte)银行和技术咨询主管埃里克?皮西尼(Eric Piscini)表示,情况很可能是这样:

“我不知道这是否会让银行退出这一过程——我认为这将使它们的效率更高。也许他们会更精简,因为他们不需要像过去那样有那么多的人来管理这些流程。”

真正的前景是,区块链有可能彻底改变按揭贷款行业,它将使交易双方,即客户和金融机构受益。

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【责任编辑:庞桂玉 TEL:(010)68476606】

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